Το τέλος της κτηματαγοράς.

Θα μειώσουμε τα ενοίκια. Τόσο στα εμπορικά όσο και στα οικιστικά ακίνητα. Ένα ωραίο μέτρο που ηχεί τέλια στα αυτιά όσων ενοικιάζουν και δίνει ψήφους και πολλά μπράβο στους άσχετους (κρετίνους θα έλεγα) βουλευτές που το ψήφισαν.

 

Θα πω ξανά ότι στην Κύπρο δεν ανακαλύψαμε την τασιηνόπιτα. Τούτο το μέτρο δεν είναι Κυπριακής ιδιοκτησίας. Δοκιμάστηκε ξανά και ξανά και έχει αποτύχει. Με κλασσικό παράδειγμα την Νέα Υόρκη. Δεν θα συζητήσω κατά πόσο η κρατική παρέμβαση είναι καλή ή όχι. θα μιλήσω συγκεκριμένα για τα ενοίκια. Απλά θα αναφέρω πριν, μια ατάκα του Ronald Reagan, ενώ ήταν πρόεδρος των ΗΠΑ. Είχε πει "The nine most dangerous words in the English language: We're from the Government, and we're here to help". Προχωρούμε.

 

Μέχρι στιγμής το δείγμα γραφής και τα παραδείγματα παρεμβατισμού (επηρεασμού τιμών) στην Κύπρο αποδείχτηκαν καταστροφικά. Και θα μιλήσω μόνο για την Κύπρο. Θυμάστε τότε το 1999 που πετούσαν οι μετοχές και όλοι θα γινόμασταν εκατομμυριούχοι. Ναι. Σχεδόν στο απόγειο των τιμών οι διοικούντες απαιτούσαν απαραίτητα την κατοχή του τίτλου ιδιοκτησίας (του χαρτιού) της μετοχής για να είναι εμπορεύσιμη. Όλα αυτά ενώ παράλληλα η παγκόσμια οικονομία βίωνε την dot.com φούσκα και την αυτοματοποίηση. Αποτέλεσμα αυτής της τακτικής ήταν η χαρτούρα να γίνει τόση πολλή και η γραφειοκρατία τόσο απροσπέλαστη που δεν μπορούσαν πλέον να την χειριστούν.

 

Εδώ οι διάνοιες προέβηκαν σε μια πράξη εγκληματική. Έκλεισαν το χρηματιστήριο για τρεις βδομάδες μέχρι να τακτοποιηθούν οι εκκρεμότητες. Ο απλός κόσμος άκουσε ότι έκλεισε το χρηματιστήριο γιατί δεν μπορούσε να χειριστεί τις μεταβιβάσεις τίτλων. Ακόμα και αυτοί που δεν ενδιαφέρονταν αρχικά αποφάσισαν να μπουν αφού υπάρχει τεράστια προοπτική (ευφορία). Μέχρι το πέρας των τριών εβδομάδων ολόκληρη η Κύπρος περίμενε με αγωνία την επαναλειτουργία του ΧΑΚ. Οι εντολές για αγορά τίτλων είχαν εκτοξευθεί και με το άνοιγμα έγινε της πουτάνας. Η φούσκα γιγαντώθηκε και έσκασε φυσικά πολύ πιο βίαια. Μπορούσαν να πράξουν διαφορετικά; Φυσικά. Άλλωστε δεν ήμασταν η μόνη χώρα στην ιστορία που είχε την φαεινή ιδέα να κλείσει το χρηματιστήριο της με αποτέλεσμα να το καταστρέψει. Τα παραδείγματα ήταν μπροστά τους και έπρεπε να τα δουν.

 

Δεύτερο παράδειγμα ο παρεμβατισμός στην αγορά ακινήτων από τους developers και τις τράπεζες με τις ευχές των πολιτικών. Τα τελευταία 5 χρόνια οι πολιτικοί, οι εκτιμητές γης, οι developers και οι τράπεζες αποφάσισαν ότι οι τιμές των ακινήτων οι οποίες είχαν φουσκώσει επικίνδυνα μέχρι το 2008 δεν έπρεπε να πέσουν. Έτσι με ένα συνδυασμό υπερεκτιμήσεων, μη τήρησης των δειχτών κακών δανείων από τις τράπεζες και χαλαρών κανόνων από την κεντρική φτάσαμε στην καταστροφή.

 

Οι τιμές δεν έπεσαν, οι developers συνέχισαν να δανείζονται και να χτίζουν με εγγύηση λάθος εκτιμημένα ακίνητα και οι τράπεζες αύξαναν τα χαρτοφυλάκια δανείων τους με τις ευχές της κεντρικής και των πολιτικών όσο αφορά την μη τήρηση των δειχτών μη εξυπηρετούμενων δανείων. Το αποτέλεσμα; Γνωστό η καταστροφή.

 

Γιατί λοιπόν να νομίζουμε ότι αυτή η παρέμβαση με τα ενοίκια είναι σωστή; Δεν είναι. Είναι άκρως λανθασμένη και θα καταστρέψει εντελώς την κτηματαγορά. Καταρχήν πρέπει να πούμε ότι τα ενοίκια στην Κύπρο δεν είναι ακριβά. Ακριβά είναι τα ακίνητα. Θα παραθέσω μερικούς αριθμούς για τους οποίους έγραψα και πιο παλιά.

 

Τα ενοίκια την δεδομένη στιγμή, παγκύπρια δίνουν μια απόδοση στον ιδιοκτήτη της τάξεως του 3,8% για τα σπίτια και 2% για τα διαμερίσματα. Αυτό είναι το investment yield (ενοίκιο Χ 12 μήνες / τιμή ακινήτου). Παγκοσμίως το ποσοστό αυτό θα πρέπει να είναι από 5-8% για να θεωρείται μια επένδυση σε ακίνητο βιώσιμή. Εμάς είναι χαμηλό. Άρα πρέπει ή να πέσουν οι τιμές των ακινήτων ή να ανέβουν τα ενοίκια.

 

Για να δούμε ποιο από τα δύο είναι πιο πιθανό να γίνει μπορούμε να δούμε ένα άλλο ratio. Την τιμή (ακινήτου/ εισόδημα) Χ 100  η οποία δείχνει πόσο προσιτές είναι οι τιμές. Βάση των τελευταίων στοιχείων (RICS) η μέση τιμή ακινήτων είναι στα 1,350 ευρώ/ τετραγωνικό ενώ το μέσο εισόδημα στα 21,300 ευρώ. Το αποτέλεσμα μας είναι 6.4 ενώ θα έπρεπε να είναι στο 4 για να θεωρείται ‘δίκαια τιμή’. Άρα πρέπει ή να ανεβεί το μέσο εισόδημα ή να πέσουν οι τιμές των ακινήτων.

 

Από τα πιο πάνω καταλήγουμε στο συμπέρασμα ότι οι τιμές είναι ψηλές και πρέπει να μειωθούν. Οι τιμές όμως των ακινήτων και όχι τα ενοίκια. Γιατί η περαιτέρω μείωση των ενοικίων δυσχεραίνει περισσότερο το investment yield με αποτέλεσμα να ασκείται ακόμη περισσότερη πίεση in the long run και στις τιμές. Όσο περισσότερο δυσχεραίνεις την απόδοση μιας επένδυσης (αγορά ακινήτου) τόσο περισσότερο αυξάνεις την πίεση του ιδιοκτήτη να πουλήσει και κατ’ επέκταση την τιμή του, δημιουργώντας ένα φαύλο κύκλο.

 

Τα ενοίκια έχουν ήδη μειωθεί αρκετά και σε ένα τεράστιο ποσοστό από τον Μάρτιο. Η αγορά έχει φροντίσει για αυτό. Και το πιο πάνω σε συνδυασμό με την πίεση που θα ασκήσουν οι τράπεζες στο εγγύς μέλλον για αποπληρωμή δανείων αλλά και εκποίηση περιουσιών προβλέπεται να ρίξει τις τιμές περισσότερο. Οι ιδιοκτήτες που απέμειναν αρνούμενοι να μειώσουν τα ενοίκια τους θα καταλήξουν είτε με άδεια ακίνητα είτε με ενοικιαστές οι οποίοι δεν θα πληρώνουν με αποτέλεσμα να οδηγούνται σε χρονοβόρες δικαστικές μάχες.

 

Επίσης η αύξηση της φορολογίας ακινήτων αυξάνει το κόστος κατοχής ακίνητου. Η υποχρεωτική μείωση του ενοικίου σε συνδυασμό με τα πιο πάνω καθιστά την κατοχή του ακινήτου ων μη επικερδή. Άρα φυσικά αυξάνει την προσφορά αφού περισσότεροι ιδιοκτήτες θα προχωρήσουν σε πωλήσεις.

 

Επίσης στην πράξη ο έλεγχος τιμών δημιουργεί ελλείψεις. Κλασσικό παράδειγμα; Η παλιά Λευκωσία. Ο δήμος αποφάσισε να δώσει διευκολύνσεις και χαλαρώσεις στις φορολογίες (φόρος parking) εντός των τειχών για άνοιγμα κέντρων αναψυχής (εστιατορίων μπάρ) σε βάρος των επιχειρηματιών που λειτουργούν εκτός της εν λόγω περιοχής. Αποτέλεσμα αυτής της ανισότητας ήταν να δοθούν σε ένα χρόνο και κάτι 85 άδειες, να δημιουργηθεί μια απίστευτη φούσκα στην παλιά πόλη, να αυξηθεί η ταλαιπωρία για τους υφιστάμενους ιδιοκτήτες διαμερισμάτων και οικιών, και να σκοτώσει εντελώς τις υπόλοιπες εμπορικές περιοχές (π.χ. Μακαρίου). Η εν λόγω ελάφρυνση λοιπόν μπορεί κάλλιστα να χαρακτηριστεί σαν μια κίνηση κανιβαλισμού εκ μέρους του δήμου Λευκωσίας.

 

Μιλώντας όμως για Μακαρίου... Νομίζω ότι η Μακαρίου λανθασμένα υπήρξε ένας σοβαρός παράγοντας που έγειρε την πλάστιγγα υπέρ της έγκρισης του νόμου ενοικίων, ωθούμενη και από τις οικονομικές διάνοιες του δήμου Λευκωσίας. Η πραγματικότητα είναι ότι τα ενοίκια στην Μακαρίου δεν έχουν πέσει ουσιαστικά. Αυτό σε συνδυασμό με τις χαλαρώσεις που λανθασμένα  έγιναν στην παλιά πόλη σκότωσε τον δρόμο. Τα 2/3 των καταστημάτων είναι άδεια αλλά τα ενοίκια δεν έχουν μειωθεί σοβαρά. Στον δρόμο αυτό εδώ και χρόνια οι ιδιοκτήτες είχαν κτίσει στην ουσία μια μικρή ολιγοπολιστική συμμαχία στην οποία αύξαναν παλαιότερα τα ενοίκια ενώ τώρα αποφάσισαν να μην τα μειώσουν δραστικά για να μην δημιουργηθεί ντόμινο.

 

Όμως τούτο εν δεδομένο ότι θα γίνει. Για πόσο καιρό θα μπορούν οι ιδιοκτήτες να διατηρούν άδεια τα ακίνητα τους με αυξημένη μάλιστα φορολογία. Η οικονομική θεωρία (game theory) λέει ότι όλοι οι παίχτες της αγοράς μπορούν να επωφεληθούν εάν συνεργαστούν και να κερδίσουν την ψηλότερη δυνατή τιμή. Κάτι που γινόταν τόσα χρόνια. Εάν όμως σπάσει έστω και ένας κρίκος από την αλυσίδα συνεργασίας τότε αναπόφευκτα ακολουθούν και οι υπόλοιποι καταλήγοντας στην χαμηλότερη δυνατή τιμή. Χαμηλότερα ακόμα και από αυτές που θα χρέωναν αν δεν συνεργάζονταν εξ αρχής. Εσείς πραγματικά νομίζετε ότι η Μακαρίου με αυτόν τον καινούργιο νόμο θα  αναζωογονηθεί. Εγώ νομίζω χλωμό.

 

Υπάρχουν πολλά που μπορεί να λεχθούν όμως για την δύσκολη εφαρμογή αυτού του νόμου. Πολλοί ιδιοκτήτες θα αρνηθούν να εφαρμόσουν την νέα νομοθεσία. Είτε γιατί δεν θα αποπληρώνεται η δόση του δανείου τους, είτε γιατί θεωρούν την τιμή τους ήδη αρκετά χαμηλή, είτε απλά γιατί δεν θέλουν. Πόσο χρονοβόρα θα είναι πραγματικά μια δικαστική διαδικασία μεταξύ ιδιοκτήτη ενοικιαστή και που θα οδηγήσει; Η ακόμα πιο σημαντικό. Γιατί η νομοθεσία αυτή εξαιρεί τα ακριβά εμπορικά ενοίκια, άνω των 2,750 ευρώ. Ποια η λογική;

 

Παγκοσμίως σε πολλές περιπτώσεις όπου εφαρμόστηκαν rent ceilings τα αποτελέσματα ήταν τα ίδια. Οι ιδιοκτήτες αμελούν τα ακίνητα τους αφού το εισόδημα που λαμβάνουν δεν επαρκεί πλέον για την συντήρηση τους. Αποτέλεσμα είναι να αφεθούν στο έλεος του χρόνου. Για παράδειγμα μελέτη που έγινε στις Ηνωμένες Πολιτείες (από τον Paul Niebanck) έδειξε ότι χειροτέρεψε η κατάσταση 29% των ακινήτων που είχαν ελεγχόμενο ενοίκιο, σε αντίθεση με μόλις 8% σε μη ελεγχόμενα ακίνητα. Παρόμοια αποτελέσματα υπήρξαν σε Γαλλία και Ηνωμένο Βασίλειο.

 

Ένα άλλο πρόβλημα με την εν λόγω νομοθεσία είναι ότι προωθεί τις επενδύσεις σε άλλους κλάδους. Όταν η επένδυση σε ένα ακίνητο είναι αδύνατο να σου αποφέρει κάτι ουσιαστικό είτε αυτό είναι ενοίκιο η απόδοση κεφαλαίου (τιμή ακινήτου) τότε ο επενδυτής θα στραφεί σε άλλες αγορές. Και την δεδομένη στιγμή (προ μείωσης) με τόσο χαμηλά investment yields (από 2-3,8%) φοβούμαστε να φανταστούμε που θα φτάσουν οι αποδόσεις.

 

Τέλος θα πω ότι με μαθηματική ακρίβεια η κίνηση αυτή σε συνδυασμό με την εκποίηση από τις τράπεζες και την αύξηση της φορολογίας θα οδηγήσουν σε μια άνευ προηγουμένου κατάρρευση της αγοράς. Η υπερ-προσφορά ακινήτων θα σκοτώσει τις τιμές. Και εκεί που όλοι αυτοί οι άσχετοι (σε σημείο ηλιθιότητας) περνούν έτσι νομοθεσίες νομιζόμενοι ότι βοηθούν την οικονομία απλά την στραγγαλίζουν. Συγχαρητήρια και πάλι για ακόμη ένα τεράστιο σας επίτευγμα. Μαλάκας που σας ψηφίζει. Άχρηστοι.

 

Και έτσι για να κλείσω θα σας βάλω μια σχετική ατάκα που βρήκα του Nguyen Co Thach παλαιού υπουργού εξωτερικών του Βιετνάμ. Είπε σε ένα συνέδριο στο Νέο Δελχί: «controls ... had artificially encouraged demand and discouraged supply.... House rents had ... been kept low ... so all the houses in Hanoi had fallen into disrepair. The Americans couldn’t destroy Hanoi, but we have destroyed our city by very low rents. We realized it was stupid and that we must change policy”.