Για τα ακίνητα (πάλε)

Άτε ρε είπα να γράψω κάτι για την οικονομία πάλε. Αν τζαι είπα πολλές φορές ότι εν πρόκειται να ξαναπώ τίποτε γιατί η κατάσταση είναι μη αναστρέψιμη πλέον. Αλλά άτε σίκκιμε…Έννα γράψω για ένα από τα αγαπημένα μου θέματα....Την μόνη φούσκα στην Κύπρο που κατά την άποψη μου δεν ξεφούσκωσε ακόμα εντελώς… Τα ακίνητα φυσικά.

 

Ακούω τζαι θκιεβάζω τελευταίως για την κινέζικη αγορά. Τα γνωστά παπαγαλάκια που εμφανίζονται σε κάθε φούσκα και τραγουδούν, βγήκαν παγανιά και διαλαλούν ότι οι κινέζοι κάμνουν σειρά για να αγοράσουν κυπριακά ακίνητα. Και καλά έρχονται με τα τέσσερα και εκλιπαρούν τους κύπριους developers και ιδιώτες πωλητές..... 请卖我一个家 (παρακαλώ πωλείστε μου ένα σπίτι).

 

Την τελευταία αυτή εξέλιξη την βλέπω σαν το τελευταίο πορτοκλοτσημα του μελλοθάνατου. Την άποψη μου για τις τιμές των ακινήτων την ξέρετε νομίζω. Πιστεύω ότι ο πάτος είναι μακριά και το πίστευα πάντα πολύ πριν το πρώτο μου πόστ για την φούσκα το 2010.

 

Και αυτός ήταν και ο λόγος για τον οποίο αντιστάθηκα και δεν χρεώθηκα να αγοράσω παρά τις πιέσεις γονιών και φίλων. Από το 2005 όταν και άρχισα να παίρνω κάποιο μισθό ο οποίος θα μου επέτρεπε να αποπληρώνω μια μικρή δόση, ξεκίνησαν οι πιέσεις για αγορά ακινήτου οι οποίες εντάθηκαν το 2007.

 

Οι τιμές των ακινήτων πάνε μόνο πάνω έλεγαν οι προφέσορες των αγορών. Όχι απαντούσα εγώ οι τιμές πάνε και κάτω κοιτάξετε παραδείγματα από το εξωτερικό. Η κατάσταση στην Κύπρο είναι διαφορετική και δεν ακολουθεί το εξωτερικό απαντούσαν. Οκ εννα δείξει τους έλεγα και δήλωνα ότι αντί να αγοράσω το 2007 σπίτι-διαμέρισμα θα περιμένω να το πιάσω μελλοντικά στην μισή τιμή. Το τελευταίο σχόλιο μου ακολουθούσε πάντα το «είσαι βλάκας τζαι υπερβολικός τζαι εν καταλάβεις». Τζαι δώστου οι γνωστοί και φίλοι να φτζερώνουν τες πούντζες τους τζαι να καταχρεώνονται για να πιάσουν ένα δυάρι στον Στρόβολο για 300,000!!! Είπα το πολλές φορές εγώ είμαι ηλίθιος όχι βλάκας. Νομίζω..... Υπάρχει διαφορά.

 

Τα ακίνητα είναι απλά ακόμα μια Κυπριακή φούσκα στις πολλές. Όπως τότε, το 1999 που σου λαλούσαν να αγοράσεις μετοχές της Κοβότσος η της Λεμέκο (κλάτσες) ενώ το εργοστάσιο κλατσών δεν λειτουργούσε καν... Υπήρχε μόνο ένας σιήλλος πόξω να προσέχει τις εγκαταστάσεις.

Η φούσκα όμως των ακινήτων στην Κύπρο νομίζω ότι δεν έσκασε ακόμα. Ξεφούσκωσε αλλά μπαμ εν έκαμε ακόμα.

 

Αφού η κυβέρνηση (η βουλή μάλλον) είχε πρώτα κάμει εκπτώσεις σε μεταβιβαστικά τέλη και ΦΠΑ, τον Γενάρη του 2013 οι πωλήσεις είναι στο -53% σε σχέση με τον Γενάρη του 2012, στα 375 κομμάτια παγκύπρια!!! 375 κομμάτια!!!! Παγκύπρια... Πανικός η ζήτηση α;

Οι ετήσιες πωλήσεις είναι επίσης στο -11% το 2012, στο -18.4% το 2011, στο +5% το 2010 και στο -44% το 2009. Σιέσε μέσα δηλαδή.

 

Οι τιμές όμως δεν έπεσαν τόσο... Αναλογικά με τις πωλήσεις όπως θα έπρεπε. Ο δείκτης ακινήτων RICS δείχνει ότι οι τιμές από το τέταρτο τρίμηνο του 2009 (όταν και δημιουργήθηκε ο δείκτης) έχουν πέσει κατά 16.7% στα σπίτια και 25% στα διαμερίσματα παγκύπρια. Επίσης ο δείκτης τιμών ακινήτων που δημοσιεύει η κεντρική τράπεζα, παγκύπρια έχει μειωθεί κατά 16% από το υψηλότερο του σημείο, το τρίτο τρίμηνο του 2008.

 

Είναι αρκετή αυτή η πτώση τιμών για να αναζωογονήσει την αγορά; Όχι νομίζω. Πρωταρχικά επειδή οι τράπεζες μας στην προσπάθεια για ανακεφαλαιοποίηση τους δεν δίνουν νέα δάνεια. Το είχα αναφέρει και σε πιο παλιό ποστ πως περίπου δουλεύει αυτός ο μηχανισμός δανείων-κεφαλαίων. Αν και πολύ απλά μπορούμε να πούμε ότι για να δώσεις νέα δάνεια θέλεις νέα κεφάλαια.

 

Οι τράπεζες μας την δεδομένη στιγμή προσπαθούν να καλύψουν τις ζημιές από τα υπερήμερα (απλήρωτα) δάνεια που ήδη κατέχουν με έξτρα κεφάλαια. Επίσης θα αναγκαστούν να εφαρμόσουν επιτέλους τους κανόνες της Βασιλείας, κάτι που αγνοούσαν μέχρι τώρα εφαρμόζοντας τους παπαροκανόνες της Κεντρικής τράπεζας Κύπρου με τις εξασφαλίσεις (όταν η εξασφάλιση-ακίνητο καλύπτει το ποσό του δανείου τότε αυτό δεν θεωρείται υπερήμερο). Εξού και ο χορός (συνεργασία) εκτιμητών- τραπεζιτών και το μεγάλο φαγοπότι. Αυτή η εξέλιξη όμως θα τις αναγκάσει (τις έχει ήδη αναγκάσει) να αναγνωρίσουν ακόμα περισσότερα κακά δάνεια.

Με λίγα λόγια καινούργια δάνεια ξανά θα δούμε με την τρίτη και όχι την δευτέρα παρουσία.

 

Επίσης οι αποταμιεύσεις έχουν στραγγίσει. Τα αξιόγραφα των τραπεζών έχουν αποτελειώσει το έργο και έχουν αφανίσει την μεσαία τάξη. Ότι αποταμίευση υπήρχε και κατατέθηκε σε αξιόγραφα χάθηκε. Άρα αυτό μειώνει ακόμη περισσότερο την ρευστότητα της αγοράς.

 

Άρα απλούστατα χωρίς λεφτά αγορές δεν γίνονται. Θα μου πείτε μπορεί να έρτουν ξένοι. Κινέζοι. Οκ και εσείς νομίζετε ότι οι κινέζοι είναι ηλίθιοι; Το πρώτο πράγμα που θα δουν όταν έρθουν να αγοράσουν ακίνητο είναι η απόδοση που θα έχει η επένδυση τους. Το λεγόμενο investment yield. Αυτό είναι ουσιαστικά το ενοίκιο επί 12 μήνες δια την τιμή. Αν η απόδοση είναι καλή μπορεί να επενδύσουν αν όχι θα παν αλλού. Ξέρετε διούν τζαι αλλού υπηκοότητες.

 

Αυτό το ποσοστό (investment yield) θα πρέπει να σου αποδίδει τουλάχιστον 5% για να θεωρείται επένδυση που αξίζει. Ορισμένοι λένε ότι το μίνιμουμ πρέπει να είναι 8%. Στην Κύπρο με βάση τα τελευταία στοιχεία του RICS αυτό το ποσοστό είναι για τα σπίτια 1.99% (μέσο ενοίκιο παγκύπρια €645 Χ 12 μήνες / μέση τιμή σπιτιού €388,593), και για τα διαμερίσματα 3.78% (€408 Χ 12/ €127,995). Με δικούς μου υπολογισμούς λοιπόν με βάση τα πιο πάνω δεδομένα οι τιμές για να αγγίξουν το 5% απόδοση (μίνιμουμ είπαμε) πρέπει να πέσουν για τα σπίτια στις €154,848 (ακόμη 60% πτώση) και στις €97,920 (πτώση 23%) στα διαμερίσματα. Εκτός και αν ανέβει το ποσοστό μέσω της αύξησης των  ενοικίων, εξέλιξη μάλλον απομακρυσμένη με βάση την οικονομική κατάσταση της χώρας.

 

Με τα πιο πάνω δεδομένα, λαμβάνοντας υπόψη και την έκθεση της Pimco η οποία προβλέπει όντως περαιτέρω πτώση στις τιμές, θα έπρεπε να είμαστε προετοιμασμένοι για τα χειρότερα. Για πολύ χειρότερα στις τιμές ακινήτων και ας αφήσουμε τις παπαριές περί κινέζων που θα φέρουν ανάκαμψη. Ανάκαμψη φέρνει η σοβαρή μείωση στις τιμές και η αυξημένη ρευστότητα. Όταν δεν υπάρχουν αυτά τα δύο τότε δεν μπορεί να υπάρξει ανάκαμψη. Τόσο απλά. Δεν θα ανακαλύψουμε εμείς στην Κύπρο και πάλι τους νόμους της αγοράς.

 

Προσπαθήσαμε όντως να τους καταπατήσουμε με διάφορα τρικς στις εκτιμήσεις, στον υπολογισμό των υπερήμερων δανείων και άλλα πολλά. Και όντως κατάφεραν τράπεζες, developers και εκτιμητές να διατηρήσουν τις τιμές πάνω κάτω σε επίπεδα 2008, με μόνο μια περιορισμένη πτώση. Αλλά κανένας δεν είναι μεγαλύτερος από την αγορά. Εκτός από τον Γιωργάκη τον Σόρο και από ότι ξέρω αυτός δεν επένδυσε στην Κύπρο.

 

Εγώ πάντως άρχισα να παρακολουθώ την αγορά για ευκαιρίες όταν και αν εμφανιστούν. Good things come to those who wait λένε και συμφωνώ απόλυτα. Το θέμα όπως είπα όμως πιο πάνω είναι η χρηματοδότηση. Αν θα βρω κάποιον να μου δανείσει.

 

Σαν επίλογο θα έλεγα ότι ως άνθρωπος έχω ένα χαρακτηριστικό το οποίο επηρεάζει σε μεγάλο βαθμό τις επενδύσεις μου. Είμαι συντηρητικός επενδυτής. Εν αππόνουμαι εύκολα. Αυτό το χαρακτηριστικό δεν θα με κάνει ποτέ πλούσιο αλλά ελπίζω θα με προστατεύσει και από το να γίνω πολύ φτωχός.

 

Στο χρηματιστήριο πούλησα το 2007 γιατί πίστευα ότι οι μετοχές Κύπρου και Λαϊκής θα πέσουν. Δεν αγόρασα ακίνητο γιατί δεν με επηρέασαν τα παπαγαλάκια που έλεγαν ότι ένα σπίτι στον Άγιο Αντρέα Λευκωσίας αξίζει 1,000,000. Όταν το δεις με ψυχραιμία δεν μπορεί να αξίζει τόσα γιατί τόσα αξίζει ένα σπίτι στο Notting Hill του Λονδίνου. Και όπως και αν το δούμε ο Άγιος Αντρέας δεν είναι  Notting Hill

 

Επίσης η συντηρητική επενδυτική τακτική με προστάτευσε από τα αξιόγραφα. Κανένα προϊόν το οποίο έχει απόδοση 7-8% δεν έχει το ίδιο ρίσκο με κάποιο που αποδίδει 4% (πχ κατάθεση). Αυτό δεν πρέπει να είσαι και Αϊνστάιν για να το αντιληφθείς. Για αυτόν τον λόγο παίρνεις το προσπέκτους και το διαβάζεις. Και εκεί βλέπεις ότι η τράπεζα δεν είναι υποχρεωμένη να σου επιστρέψει τα λεφτά, το προϊόν δεν έχει ημερομηνία λήξης, ότι είναι μετατρέψιμο σε μετοχές κάτω από ορισμένες συνθήκες κ.τ.λ.. Και αν είσαι συντηρητικός επενδυτής τότε λες χέστο 8% εγώ δεν τους δίνω λεφτά με τέτοιους όρους.

 

Τέλος η συντηρητική μου πολιτική με έχει οδηγήσει στο να καταθέσω εδώ και ενάμιση χρόνο όποια λεφτά έχω αποταμιεύσει (αφού δεν αγόρασα σπίτι) σε τράπεζα εξωτερικού με σχεδόν μηδενικό επιτόκιο... Γιατί δεν είχα εμπιστοσύνη στις Κυπριακές τράπεζες ότι δεν θα χρεοκοπήσουν. Και ακόμα δεν έχω. Προτιμώ να πιάνω 0.3% στην συγκεκριμένη χρονική περίοδο παρά να ρισκάρω να χαθούν όλα.

 

Να επαναλάβω. Αναγνωρίζω ότι με αυτή την επενδυτική στρατηγική δεν θα γίνω ποτέ μα ποτέ πλούσιος. Δεν υπάρχει λάθος και σωστό όμως. Ο καθένας έχει το δικό του επενδυτικό προφίλ. Αλλά θα πρέπει να το αναγνωρίζει όταν αυτό το προφίλ τον οδηγεί σε λάθος επένδυση και να λέει ρε γαμώτο έπαιξα και έχασα. Όχι έπαιξα, έχασα, αλλά φταιν οι άλλοι... Δηλαδή όταν κάποιος έχασε το 1999 και το 2007 στο χρηματιστήριο, έχασε από τα ακίνητα γιατί αγόρασε το 2007 στην μούττη τζαι έχασε γιατί επένδυσε τζαι στα αξιόγραφα των τραπεζών τότε ποιος φταίει; Κάποτε πρέπει να φταίεις τζαι εσύ. Είσαι high risk-high return επενδυτής αναγνώρισε το. Εν φταιν οι άλλοι. Αν χάνεις επανειλημμένα τότε απλά άλλαξε το προφίλ σου.

 

Κλείνοντας θέλω να πω ότι στην Κύπρο ειδικά επικρατεί το προφίλ του cowboy επενδυτή. Διούν ούλλοι μέσα με τα μούτρα. Προσωπικά, όπως είπα τζαι πιο πάνω, το συντηρητικό προφίλ επένδυσης τουλάχιστον δεν θα με οδηγήσει στην πείνα. Μπορεί να πεινάσω γιατί έννα χάσω την δουλειά μου, κάτι που δυστυχώς εν μπορώ να ελέγξω. Πιστεύω όμως ότι αν τούτο το χαρακτηριστικό επικρατούσε σε μεγαλύτερο βαθμό στην Κύπρο (αλλά και σε όλο τον Ευρωπαϊκό Νότο), όπως επικρατεί και στην Κεντρική Ευρώπη δεν θα πλέαμε αυτή την στιγμή στα σκατά. Λίγη συγκράτηση, συντηρητισμός (στις επενδύσεις μόνο το τονίζω) δεν βλάπτει νομίζω. Όπως δεν βλάπτει και περισσότερη σκέψη με λιγότερο ένστικτο. Αλλά είπαμε σωστό τζαι λάθος εν υπάρχει. Φτάνει να το αναγνωρίζεις.